Hypothekenbanken wechseln? Manchmal müssen Sie nur

Für einige Kreditnehmer ist der Kreditprozess komplex und schwierig. Der Kreditgeber und Sie sind einfach nicht kompatibel, und verzögerter Papierkram, verlegte Informationen oder technische Probleme beeinträchtigen die Anwendung. Es kann Zeit sein, Hypothekenbanken zu wechseln.

Eine gerade veröffentlichte Studie von J.D. Power stellte fest, dass „unter den Hypothekenkunden 17 Prozent sagten, sie bereuen die Wahl des Kreditgebers, mit dem sie gelandet sind.“

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Was ist Ihre Verpflichtung gegenüber dem Hypothekengeber?

Was auch immer der Grund ist, als Kreditnehmer haben Sie das Recht, Hypothekengeber zu wechseln.

Aber was passiert, wenn Sie das tun?

Wenn Sie eine Finanzierung von einem bestimmten Kreditgeber in Betracht ziehen möchten, muss dieser Ihnen einen Kreditvoranschlag ausstellen. Dies ist ein formelles Dokument, in dem das Darlehen und seine verschiedenen Bedingungen erläutert werden. Dieses Dokument muss Ihnen vom Kreditgeber innerhalb von drei Werktagen nach Erhalt Ihres Antrags zugestellt werden.

Während es Verpflichtungen für den Kreditgeber schafft, zwingt es den Kreditnehmer nicht, das Darlehen anzunehmen oder den Kreditgeber zu verwenden. Sie sind frei, Hypothekenbanken zu wechseln.

Kreditauskünfte

Kredit-Score-Anfragen fallen in zwei Gruppen, hart und weich. Mit einer weichen Anfrage gibt es keine Kredit-Score Auswirkungen.

Zum Beispiel erhalten Sie einen Brief in der Post sagen, dass Sie für eine Hypothek auf der Grundlage Ihrer Kredit-Score vorab genehmigt wurden. Sie haben dem Kreditgeber nicht die Erlaubnis erteilt, Ihre Punktzahl zu ziehen, sodass keine Auswirkungen auftreten. Es ist eine sanfte Anfrage.

Eine harte Anfrage – wie die Bonitätsprüfung, die Sie für einen Hypothekenantrag autorisieren – kann dazu führen, dass Sie einige Punkte verlieren. Für die meisten Kreditnehmer sollte die Änderung wenig Konsequenzen haben. In einigen Fällen können Sie jedoch durch einige Punkte von einer Kreditklasse in eine andere wechseln.

Wenn Sie zu einem zweiten Kreditgeber wechseln, löst dies eine neue Anfrage aus. Da Sie den Kreditgeber autorisiert haben, Ihren Kredit zu überprüfen, ist es eine schwierige Anfrage.

Mit Kredit-Scoring-Programmen können Sie jedoch alle Anfragen für eine einzelne Hypothek oder einen Autokredit innerhalb von 45 Tagen als eine einzige harte Anfrage „bewerten“. Also, kein Schaden, kein Foul.

Anmeldegebühren

Mit Ausnahme einer Kreditauskunftsgebühr, in der Regel ein geringer Betrag, kann ein Kreditgeber keine Gebühr erheben, bis Sie die Kreditschätzung erhalten haben und gesagt haben, dass Sie eine Finanzierung beantragen möchten.

In der Tat haben Sie mindestens drei Tage Zeit, um die Kreditgeber ohne zusätzliche Kosten über die Kreditauskunftsgebühr hinaus zu wechseln.

Der Begriff „Anmeldegebühr“ erscheint nicht in der Dodd-Frank-Gesetzgebung, so dass keine Rückerstattung erforderlich zu sein scheint.

Die Mortgage Reports fragten die Mortgage Bankers Association, ob es Regeln für die Verpflichtung zur Rückerstattung von Anmeldegebühren gibt.

Laut Elizabeth Kemp, Assistant Regulatory Counsel der Mortgage Bankers Association, „sind uns keine bundesstaatlichen Anforderungen bekannt, die einen Kreditgeber zur Rückerstattung einer Anmeldegebühr verpflichten würden.

Im Allgemeinen regeln die staatlichen Gesetze die Rückerstattung von Gebühren. Ich kenne keinen bestimmten Staat, der eine Rückerstattung der Anmeldegebühr verlangen würde, aber ein staatliches Gesetz könnte eine Rückerstattung verlangen.“

Übersetzung: Es gibt zwar keine Rückerstattungsanforderung für Bundesanträge, aber möglicherweise finden Sie eine auf Landesebene. Für Details, fragen Sie den Kreditgeber oder einen Anwalt.

Bewertungen

Francois (Frank) K. Gregoire, ein in St. Petersburg ansässiger Gutachter und eine national anerkannte Bewertungsbehörde, sagt, dass die Möglichkeit, eine Bewertung von einem Kreditgeber zum anderen zu verschieben, im Allgemeinen „Hit or miss“ ist, außer bei FHA-Finanzierung. Eine feste Regel gilt für FHA-Wohnungsbaudarlehen.

„In Fällen, in denen ein Kreditnehmer den Hypothekarschuldner gewechselt hat“, sagt HUD, „muss der erste Hypothekarschuldner auf Antrag des Kreditnehmers die Bewertung innerhalb von fünf Werktagen an den zweiten Hypothekarschuldner übertragen.“

Mit anderen Worten, Sie müssen den ersten Kreditgeber bitten, die Bewertung mit einem FHA-Kreditantrag zu übertragen, und der Kreditgeber muss antworten.

„Die Portabilität von Beurteilungen ist in der konventionellen Kreditvergabewelt nicht universell“, sagt Gregoire. „Zusätzlich zu den Beurteilungsanforderungen von Fannie Mae und Freddie Mac haben viele Kreditgeber Beurteilungsanforderungen, die die Mindestanforderungen von Fannie und Freddie überlagern und verbessern.“

Die Quintessenz: Sie müssen mit einzelnen Kreditgebern sprechen, um ihre Richtlinien zu bestimmen.

Kreditnehmer sollten beim Wechsel des Kreditgebers Vorsicht walten lassen, da Probleme auftreten können. Zum Beispiel, können Sie die gleiche Rate – oder eine bessere Rate – mit einem neuen Kreditgeber?

Werden Ihre Abschlusskosten gleich oder niedriger sein? Kann der Kreditgeber einen rechtzeitigen Abschluss liefern?

Ein verzögerter Abschluss kann einen Verstoß gegen den Kaufvertrag bedeuten. In diesem Fall können Kreditnehmer mit hohen Strafen rechnen. Der Immobilienkauf kann verloren gehen. Achten Sie darauf, eine Kette von Ereignissen auszulösen: Wenn Ihr Abschluss zu spät ist, wirkt sich dies auf den Kauf einer Ersatzimmobilie durch den Verkäufer aus?

Verlieren die Verkäufer ihre Kreditbindung? Was ist, wenn die Verkäufer ihre nächste Immobilie nicht ohne die Mittel aus Ihrem Abschluss kaufen können und ihr Verkauf durchfällt?

Für Einzelheiten zu Ihrer Transaktion sprechen Sie mit Ihrem Broker oder Anwalt, bevor Sie den Kreditgeber wechseln.

Was sind die heutigen Hypothekenzinsen?

Dies kann der Grund sein, warum Sie einen Wechsel in Betracht ziehen. Wenn dies der Fall ist, stellen Sie sicher, dass Sie genaue Angebote von konkurrierenden Kreditgebern erhalten.

Geben Sie ihnen alle die gleichen Informationen, die Ihr aktueller Kreditgeber hat – FICO Scores, Loan-to-Value, Schulden-zu-Einkommen-Verhältnisse und Immobilieninformationen — um Ergebnisse zu erhalten, die Sie vergleichen können.

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