Por Ken Thomson

¿Es hora de construir nuevos espacios interiores para abordar objetivos comerciales importantes? Determinar quién es un contratista calificado para mejoras de inquilinos tiene mucho que ver con la estructura de las mejoras.

Evaluar a los contratistas de mejora de inquilinos plantea muchas preguntas buenas. Hay muchas preguntas para hacer que van desde la información compleja hasta la más básica. La naturaleza de un proyecto de mejora de inquilinos dicta los mejores métodos de entrega.

¿Cuál es la estructura adecuada para su proyecto de construcción de mejora de inquilinos?
Estructurar un proyecto es simplemente crear un organigrama temporal durante la duración del proyecto. En todos los proyectos, hay tres roles clave: el Propietario, el Diseñador y el Contratista. El Propietario está en la parte superior de este organigrama porque determina las necesidades del proyecto y los recursos para desarrollar el trabajo.

La forma en que se organiza el proyecto por debajo del propietario está muy influenciada por una serie de factores, incluida la complejidad del proyecto, la participación del Propietario y los elementos críticos del proyecto. Los elementos críticos pueden ser cómo se ve, cómo funciona, su costo y cuánto tiempo tomará. ¿Cuánto tiempo y esfuerzo se requerirá del Propietario personalmente, así como de su personal? Los compromisos de tiempo del propietario deben equilibrarse entre las actividades comerciales primarias y estas necesidades del proyecto. Si el trabajo de mejora del inquilino es un entorno de producción crítico, el enfoque más importante del jefe de departamento es garantizar que la construcción funcione a los niveles previstos. Entonces, este gasto es esencial para el éxito del proyecto. Identificar al equipo Propietario de partes interesadas en un proyecto es un primer paso importante.

La forma en que el Diseñador y el Contratista se relacionan con este organigrama del proyecto es el siguiente conjunto de opciones. Definir cómo estos individuos juegan en el trato puede determinarse mejor después de saber quiénes son estos individuos y la mejor manera de adquirir estos servicios. Las estructuras opcionales a considerar son un proceso de Diseño-Licitación-Construcción, Gestión de la Construcción o Diseño-Construcción.

En el proceso de Diseño, Licitación y construcción, el Propietario contrata al Arquitecto, se desarrollan los planos y las especificaciones, momento en el que se presentan los planos para obtener el permiso. Al mismo tiempo, el Propietario pone los planes con los contratistas para ofertar en esos planes. Cuando se presentan las ofertas es cuando se identifican los costos del proyecto, así como el calendario para construir. El Propietario entonces contrata con el Contratista para construir las mejoras. El Propietario es responsable de los cambios en el alcance del trabajo y gestiona ambas entidades a lo largo del proyecto.

Si se considera el proceso de Gestión de la Construcción, el Gerente de Construcción (CM) se involucra al principio del proceso de diseño para proporcionar la información de presupuesto y programación y puede asesorar los posibles impactos en los costos durante la fase de diseño. Cuando los planos estén completos, irán a permisos y el CM pondrá el proyecto a licitación. El CM también finalizará el precio después del proceso de licitación y permiso, y luego un equipo construirá las mejoras. El Propietario contrata con el Diseñador y el CM por separado y gestiona a ambos miembros del equipo. El Propietario sigue siendo responsable ante ambas entidades a lo largo del proyecto por los cambios en el alcance del trabajo.

El método de Diseño-Construcción integra el Diseño y la Construcción bajo un solo acuerdo, con un contratista que está familiarizado con este tipo de entrega. El Diseñador-Constructor es responsable del desempeño de los Diseñadores como parte del proyecto. Los costos, los horarios y los planes detallados se trabajan simultáneamente para entregar la solución de construcción final. Un Precio Máximo Garantizado (GMAX) se establece al principio del proceso y cuando se ofertan operaciones especiales, el Propietario se beneficia del ahorro de costos. El Contratista, que realmente construirá el proyecto, proyectará una retroalimentación continua de los costos al esfuerzo de diseño, evaluará los problemas de» constructibilidad » en el desempeño del trabajo y se asegurará de que esto se tenga en cuenta según sea necesario en el diseño y el presupuesto. El Propietario firma un acuerdo, que habría liberado la obra por etapas.

Si bien se dedica mucho esfuerzo a estos métodos de entrega, cada uno tiene variaciones y sus pros y contras. En última instancia, necesita cumplir con los objetivos de los Propietarios, que generalmente son, cuál es el «mejor valor» para el proyecto.

Tener una discusión abierta con arquitectos y contratistas potenciales de mejora de inquilinos puede ayudar a formular la estructura correcta. En última instancia, un diseñador y el contratista deben entregar las mejoras. La forma en que este equipo interactúa con el cliente y entre sí, la búsqueda de soluciones, la atención a las necesidades y expectativas de los propietarios, el cronometraje y la gestión de costos son elementos clave en la entrega de un proyecto impulsado por el valor real.

Constructores de instalaciones & Erectores, Inc. ofrece proyectos de mejora de inquilinos cada semana para una diversidad de aplicaciones en todo el sur de California. Actuar como Contratista General, Gerente de Construcción o contratista de Diseño y Construcción, dependiendo de los requisitos específicos del proyecto, es parte de satisfacer las necesidades del Propietario.

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